Là một trong những nhóm ngành chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn nhất trên thị trường, Cổ phiếu bất động sản luôn nhận được nhiều sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Với sự biến động mạnh của cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn gần đây. Trong bài viết này chúng ta sẽ cùng nhìn nhận về chu kỳ bất động sản và các cổ phiếu tiềm năng.
- Chu kỳ bất động sản Việt Nam
Để xác định chu kỳ bất động sản Việt Nam, chúng tôi sử dụng giá trị ngành bất động sản trong cấu phần GDP hàng năm sau đó tính toán các tỷ lệ tăng trưởng. Ngoài ra để xác định Các yếu tố tác động đến chu kỳ ngành chúng tôi bắt đầu liên kết các dữ liệu được xử lý và các sự kiện kinh tế và chính sách tại những thời điểm khác nhau, với kết quả thu được chúng tôi nhận thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 8 chu kỳ phát triển khác nhau bao gồm:
Giai đoạn 1993 – 1994
Cơn sốt đất lần đầu tiên xảy ra khi Mỹ dỡ bỏ cấm vận và Việt Nam gia nhập ASEAN, mở ra nhiều cơ hội kinh tế. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo nền tảng pháp lý cho thị trường bất động sản bùng nổ.
Giai đoạn 1995 – 1999
Thị trường bất động sản còn non trẻ và nền kinh tế chưa mở cửa hoàn toàn. Chính phủ ban hành Nghị định số 18 và 87 để ngăn chặn đầu cơ, nhưng tình trạng xả hàng ồ ạt khiến thị trường cung vượt cầu, giá bất động sản giảm mạnh.
Giai đoạn 2000 – 2002
Giá nhà đất tăng mạnh nhờ chủ trương cho Việt kiều mua nhà và giá đất mới. Giá nhà đất đạt đỉnh vào quý 2 năm 2001. Luật Doanh nghiệp năm 2000 và Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư.
Giai đoạn 2003 – 2006
Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 yêu cầu “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Thị trường trầm lắng từ cuối năm 2003, giá không giảm mạnh do vốn chủ yếu là tiền nhàn rỗi.
Giai đoạn 2007 – 2008
Việt Nam gia nhập WTO, mở ra làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Nguồn vốn thặng dư chuyển từ thị trường chứng khoán sang bất động sản, khiến giá nhà đất tăng từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Xu hướng đầu tư chuyển từ nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản quy mô lớn.
Giai đoạn 2009 – 2013
Chính phủ thắt chặt tín dụng để kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát, khiến giá bất động sản giảm trung bình 30-40%. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp khó khăn lớn khi thị trường đi xuống.
Giai đoạn 2014 – 2018
Thị trường bất động sản hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Xuất hiện nhiều loại hình mới như officetel, condotel và shophouse. Năm 2018, nhiều khu vực trải qua các đợt sốt đất, đẩy giá bất động sản lên cao.
Giai đoạn 2019 – 2022
Thị trường bất động sản đối mặt với bất ổn địa-chính trị và kinh tế toàn cầu. Các cơn sốt đất bùng phát ở nhiều địa phương, nhưng nhanh chóng trầm lắng sau đó. Thị trường sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.
Trên cơ sở những thông tin đã phân tích, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản có thể đang rơi vào giai đoạn đóng băng từ cuối năm 2022 đến năm 2024 và bắt đầu hồi phục từ năm 2025.
Sự tương đồng về bối cảnh so với giai đoạn 2011-2013
Bối cảnh trong nước và quốc tế có sự tương đồng giữa giai đoạn 2011 -2013 và giai đoạn 2022 – hiện tại khi chúng tôi tiến hành phân tích sự tương đồng về các yếu tố tác động đến ngành và bối cảnh nền kinh tế tại 2 thời điểm. 4 yếu tố quan trọng được chúng tôi lựa chọn bao gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và nợ xấu, Chính sách từ chính phủ và bối cảnh quốc tế.
Sự tương đồng từ những những yếu tố trên khiến chúng tôi tin rằng 2025 sẽ là năm đánh dấu sự hồi phục của thị trường bất động sản Việt Nam.
Tín hiệu tích cực dần xuất hiện
Lãi suất và các quy định từ Chính Phủ
Nguồn: DNL Capital tổng hợp
Chúng tôi nhận thấy mối quan hệ nghịch biến giữa thị trường bất động sản và lãi suất. Khi lãi suất giảm, các khoản vay mua nhà trở nên dễ tiếp cận hơn, làm tăng lượng giao dịch và kéo theo giá bất động sản tăng. Ngược lại, khi lãi suất cao, doanh thu toàn ngành bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Trong suốt giai đoạn từ năm 2008 đến 2011, lãi suất cho vay mua nhà ở mức cao đã làm suy giảm mạnh doanh thu của ngành bất động sản. Tăng trưởng doanh thu của ngành chỉ trở nên tích cực khi lãi suất cho vay mua nhà giảm xuống dưới 10% – 10,5%.
Theo khảo sát và tính toán của chúng tôi, lãi suất bình quân của các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà trong năm 2023 dao động từ 8% đến 11%. Mức lãi suất giảm đã giúp cải thiện doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản so với nền thấp của năm 2022.
Trong năm 2024, chính sách lãi suất dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ổn định trước áp lực từ tỷ giá, do đó lãi suất cho vay sẽ không có nhiều biến động. Điều này có thể khiến nhu cầu mua bất động sản của người dân chưa tăng mạnh. Tuy nhiên, những cải tiến về chính sách từ Chính phủ và các ưu đãi mới từ nhiều ngân hàng sẽ giúp hỗ trợ và thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản trong năm 2024.
Với năm 2024 Các chính sách mới của chính phủ kích thích thị trường bất động sản được ban hành bao gồm việc các dự án bất động sản được chuyển nhượng làm tài sản đảm bảo để thu hồi nợ pháp đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ đã phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất điều này sẽ góp phần hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong quá trình tiếp cận vốn từ ngân hàng.
Ngoài ra nguồn vốn từ nước ngoài cũng được tạo điều kiện thuận lợi theo quy định trong luật đất đai năm 2024 và luật nhà ở năm 2023 như: Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng BĐS ( trước đây chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng) và cho phép vốn nước ngoài/ tổ chức nước ngoài tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Sự hồi phục về tâm lý thị trường
Số lượng doanh nghiệp mới hoạt động có sự sụt giảm mạnh so với cùng kỳ trong quý 1/2024 tuy nhiên số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đã tăng đáng kể
Nguồn Batdongsan.vn
Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, lượng giao dịch các sản phẩm bất động sản (gồm phân khúc đất nền, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) có xu hướng tăng so với quý IV/2023. Căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 35.853 giao dịch thành công; đất nền có 97.659 giao dịch thành công.
Cân nhắc khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản
Các điều kiện thị trường đang cho thấy tiềm năng của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn 1-2 năm tới do đó việc lựa chọn và đưa vào Watchlist những cổ phiếu những cổ phiếu tiềm năng là hoàn toàn hợp lý. Tại DNL Capital chúng tôi đặc biệt ưa thích những doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất rộng và sạch thuận lợi cho quá trình phát triển dự án. Ngoài ra khả năng triển khai và năng lực tài chính tốt là một trong những điều kiện tiên quyết để lựa chọn được doanh nghiệp tiềm năng.
Nguồn: DNL Capital tổng hợp từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp
Sau khi tiến hành so sánh các chỉ số tài chính của doanh nghiệp chúng tôi đặc biệt ưa thích với các cổ phiếu bất động sản như: KDH, NLG, PDR, AGG chúng tôi cho rằng đây là các cổ phiếu có năng lực tài chính tốt hơn phần còn lại và có uy tín trong việc phát triển các dự án bất động sản.
Về KDH, Trong năm 2023, KDH tiếp tục đầu tư vào các dự án hiện tại với tổng giá trị hàng tồn kho gần 20 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2024, KDH sẽ phát hành riêng lẻ hơn 110 triệu cổ phiếu để huy động vốn, giúp giảm nợ và đền bù đất cho các dự án lớn. Năm 2024, KDH dự kiến ra mắt thêm 2 dự án mới The Clarita và The Emeria trong nửa cuối năm 2024.
Về NLG, Giai đoạn 2024-2025, NLG sẽ được hưởng lợi nhờ dòng sản phẩm căn hộ trung cấp hướng tới nhu cầu ở thực, đang là tâm điểm của thị trường. Doanh số bán hàng kỳ vọng tăng trưởng tích cực trong năm 2024-2025, đến từ các dự án Akari, Southgate và Central Lake.
Năm 2024 sẽ đánh dấu bước ngoặt cho sự hồi phục của Phat Dat Real Estate (PDR) sau giai đoạn tái cấu trúc toàn diện. Về tài chính, PDR đã trả hết nợ trái phiếu, tỷ lệ nợ vay thấp hơn ngành với 33% nợ/vốn chủ sở hữu, và dư nợ ngắn hạn không đáng kể. Về hoạt động, PDR đã chuyển sang mô hình bán lẻ, hoàn thiện pháp lý dự án để tiếp cận vốn ngân hàng, và tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực trong 3 năm tới, tạo nguồn lực cho các dự án du lịch. PDR đang triển khai nhiều dự án lớn trong giai đoạn 2023-2026, như Bắc Hà Thanh (2024), Bình Dương Tower, Cadia Quy Nhơn (2025-2026), và triển khai Hàn Riverside, Serenity Phước Hải (từ 2026).
AGG, Trong giai đoạn 2024-2025, bên cạnh triển khai The Gió, An Gia Group (AGG) dự kiến đẩy mạnh các dự án quy mô lớn tại khu vực trung tâm hành chính huyện Bình Chánh như BC27 và BC3.2. Các dự án này sẽ hưởng lợi từ vị trí gần kề West Gate, có thể tận dụng mật độ dân cư và mức giá đã được xác lập, tương tự mô hình thành công với chuỗi dự án trước đây tại Quận 7.
Trong khuôn khổ bài viết này chúng tôi đã đề cập đến các cổ phiếu thuộc ngành bất động sản, đây là nhóm cổ phiếu tiềm năng tuy nhiên mức độ biến động mạnh khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong quá trình giao dịch. Để có thể lựa chọn điểm mua tối ưu quý nhà đầu tư có thể liên hệ đội ngũ DNL Capital để được hỗ trợ
